Kiracılı Bir Evi Satın Almak: Riskler, Avantajlar ve Hukuki Detaylar

Gayrimenkul yatırımı, uzun vadede kazanç sağlayan ve değerini koruyan bir yatırım aracı olarak öne çıkar. Ancak yatırım yaparken dikkat edilmesi gereken birçok detay bulunur. Özellikle içerisinde kiracı bulunan bir mülk satın almak, avantajları ve riskleriyle birlikte değerlendirilmesi gereken özel bir durumdur. Bu yazımızda, kiracılı mülk alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Kiracılı BİR EVİ SATIN ALMAK NEDİR?

Mevcut sahibinin taşınmazı bir kiracıya kiraya verdiği ve kira sözleşmesinin hala geçerli olduğu bir gayrimenkulü satın almaktır. Yeni alıcı, mülkü satın aldığında kiracı ile mevcut kira sözleşmesini devralmış olur. Bu da, yeni ev sahibinin kiracıyı kendi isteğine göre çıkaramayacağı ya da kira koşullarını tek taraflı değiştiremeyeceği anlamına gelir.

Kiracılı bir evi Satın Almanın Avantajları

Kiracılı bir evi satın almak, hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için pek çok avantaj sunar. Bu avantajlar, gelir akışından zamandan tasarrufa kadar geniş bir yelpazeye yayılır. İşte bu avantajların detaylı açıklamaları:

1. Hemen Başlayan Kira Geliri

Kiracılı bir evi satın aldığınızda tapu devriyle birlikte mülkten elde edilen kira geliri de tarafınıza geçer. Bu da yatırımınızın anında gelir üretmeye başlaması anlamına gelir. Kiracı hali hazırda mülkü kullandığı için, yeni bir kiracı bulma süreciyle vakit kaybetmeden kira elde etmeye başlarsınız.

2. Düzenli Nakit Akışı

Mevcut bir kiracı sayesinde, yatırımınız size düzenli aylık nakit akışı sağlar. Bu düzenli gelir, özellikle emeklilik planı yapan bireyler ya da pasif gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için büyük avantaj sağlar. Aynı zamanda bu gelir, diğer yatırımlarınızı desteklemek ya da kredi borçlarınızı karşılamak için kullanılabilir.

3. Kira Bedeli ve Yatırım Geri Dönüşünün (ROI) Ölçülebilmesi

Kiracılı bir mülk, yatırımın geri dönüş oranını (ROI) daha kolay hesaplamanızı sağlar. Mevcut kira bedeli üzerinden:

• Yıllık getiri oranı

• Amortisman süresi

• Kira çarpanı

gibi metrikleri hesaplayarak yatırım kararınızı daha bilinçli şekilde verebilirsiniz.

4. Mevcut Kiracının Referansı

Kiracının ödeme alışkanlıkları, mülke olan saygısı ve komşuluk ilişkileri hakkında bilgi edinilebilir. Bu durum yeni yatırımcı için riskleri azaltır. İyi bir kiracı, yatırımın sorunsuz işlemesini sağlar.

5. Kredi Kullanımında Kolaylık

Bankalar, düzenli kira geliri olan bir mülkü ipotek altına alırken daha olumlu yaklaşabilir. Kiracılı bir mülk, kredi ödeme gücünüzü desteklediği için finansman bulma açısından da avantaj yaratabilir.

6. Profesyonel Yönetim Kolaylığı

Eğer kiracıyla yapılan sözleşme kurumsal nitelikteyse (örneğin bir şirketin şube kiralaması gibi), mülk profesyonelce yönetiliyor olabilir. Bu tür durumlar, bakım ve tahsilat gibi konuların sistemli şekilde yürütülmesini sağlar.

7. Vergisel Avantajlar

Kira geliri, gider gösterme ve amortisman yoluyla vergisel planlamada avantaj sağlayabilir. Özellikle mevcut kiracıdan alınan kira geliri, mülkün vergi planlamasında öngörülebilirliği artırır.

8. Piyasa Testinden Geçmiş Mülk

Kiracı zaten o mülkü belirli bir süre kullandığı için, mülkün kiralanabilirliği ve lokasyon değeri hakkında somut bir gösterge sunar. Bu da mülkün yatırım potansiyelinin geçmiş performansla ölçülebilmesine olanak tanır.

9. İleride Satış Avantajı

Kiracılı mülkler, yatırımcılar için cazip olduğu için ikinci el satışta da değerli olabilir. İyi bir kiracıyla birlikte devredilen mülk, yeni yatırımcılar için hazır gelir kaynağı oluşturur ve satış sürecinde değer artırıcı bir unsur haline gelir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar

1. Kira Sözleşmesinin Devri

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi yeni mal sahibiyle devam eder. Yeni malik, kiracıyı “ben aldım, çık” diyerek çıkaramaz. Eski malik ile yapılan kira sözleşmesi, tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte yeni mal sahibine geçer.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Kira sözleşmesi yazılı mı, yoksa sözlü mü?

• Sözleşme süresi ve başlangıç tarihi nedir?

• Kira bedeli ve artış oranı nasıl belirlenmiş?

• Depozito alınmış mı, hangi şartlarda iade edilecek?

2. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını noter onaylı bir belgeyle taahhüt etmiş olabilir. Bu belge hukuken geçerli bir tahliye sebebidir.

Kontrol etmeniz gerekenler:

• Tahliye taahhütnamesi noter onaylı mı?

• Belirli bir tarih içeriyor mu?

• İrade fesadı (baskı, zorlama) var mı?

Eğer geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, yeni malik bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesi için icra takibi başlatabilir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı

Yeni malik, konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkarabilir. Ancak bu hak şu şekilde işler:

• Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla ihtar gönderilmelidir.

• Bu ihtarda, mülkün mal sahibi tarafından kullanılmak istendiği belirtilmelidir.

• Kiracı ihtara rağmen çıkmazsa, 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

Unutulmamalıdır: Mahkeme, gerçekten bir ihtiyaç olup olmadığını araştırır. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekir. Aksi halde mal sahibi haksız çıkacaktır.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Yeni malik, kiracının kira ödemelerini geciktirmesi halinde, aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar göndererek tahliye davası açabilir.

Örneğin:

• Kira her ayın 1’inde ödenecek şekilde sözleşme yapılmışsa ve 2 ay üst üste geç ödenmişse, her gecikme için noter ihtarı gönderilir.

• İkinci ihtardan sonra tahliye davası açılabilir.

Bu yöntem, düzenli kira ödemeyen kiracılardan yasal yollarla kurtulmanın etkili bir yoludur.

5. Sözleşmedeki Özel Şartlar

Bazı kira sözleşmeleri, taraflara özel hükümler içerir. Yeni malikin bunlara da dikkat etmesi gerekir.

Örneğin:

• Kiracıya uzun vadeli kira hakkı verilmiş olabilir.

• Sözleşmede kira artış oranı sabitlenmiş olabilir (örneğin her yıl %5).

• Kiracıya belirli bir tadilat hakkı tanınmış olabilir.

Bu özel şartlar, kira ilişkisini doğrudan etkileyebilir ve yeni malik için bağlayıcıdır.

6. Sözlü Kira Sözleşmelerinde Risk

Eğer kira sözleşmesi yazılı değilse ve sadece sözlü beyana dayanıyorsa, bu durum hukuki belirsizlik yaratır. Mahkemeler, sözlü sözleşmeleri de geçerli sayar; ancak ispatı zordur.

Yeni malik bu durumda:

• Kiracının ödediği kira bedelini,

• Ne kadar süredir oturduğunu,

• Hangi şartlarda oturduğunu

belgelemek zorundadır.

Bu tür mülklerde noter onaylı belge veya banka dekontları ile kira ödeme geçmişi mutlaka incelenmelidir.

7. Kira Borcu ve Aidat Sorumluluğu

Satın alma öncesi, kiracının herhangi bir kira borcu ya da apartmana olan aidat borcu var mı diye kontrol edilmelidir.

Neden önemli?

• Kira borçları, kira geliri olarak satın alım sonrasında tahsil edilmeye çalışılabilir.

• Aidat borçları, bazen yeni malike yansıtılabilir.

Bu nedenle, alım öncesinde kiracıdan ve apartman yönetiminden borcu yoktur yazısı almak güvenli bir adımdır.

8. Depozito Durumu

Kiracının eski mal sahibine ödediği depozito, yeni malik tarafından devralınmış sayılır. Yeni malik, bu bedeli iade etmekle yükümlüdür.

Ne yapılmalı?

• Satış sözleşmesinde depozitonun devralındığı yazılmalı,

• Kira sözleşmesindeki depozito maddesi incelenmeli,

• Kiracı ile bu konuda uzlaşma sağlanmalıdır.

9. İcra Takibi ve Davaların Devamı

Eğer eski mal sahibi ile kiracı arasında açılmış bir tahliye davası veya kira tahsil davası varsa, bu davaların durumu kontrol edilmelidir. Satın alma sonrası:

• Yeni malik davaya dahil olabilir (devam etmek isterse),

• Ya da yeni bir dava süreci başlatabilir.

Bu yüzden tapu ve noter işlemleri öncesi, UYAP (Ulusal Yargı Ağı Projesi) sistemi üzerinden kontrol yapılması önerilir.

Finansal Riskler ve Değerlendirme

1. Kira Bedelinin Piyasa Değeriyle Uyumu

Risk:

Satın almayı düşündüğünüz mülkün kira bedeli, mevcut piyasa koşullarına göre çok düşük olabilir.

Değerlendirme:

• Emsal kira analizleri yapılmalı.

• Aynı bölgede, benzer özelliklerdeki dairelerin kiraları incelenmeli.

• Kira artış potansiyeli olup olmadığı araştırılmalı.

Örnek:

Emsal kiralar 15.000 TL iken, kiracıdan alınan kira 8.000 TL ise yatırım geri dönüş süresi uzayabilir.

2. Kira Tahsilat Riski (Ödeme Disiplini)

Risk:

Kiracının kira ödemelerinde düzensizlik olması veya hiç ödeme yapmaması.

Değerlendirme:

• Önceki kira ödeme geçmişi kontrol edilmeli.

• Banka dekontlarıyla ödeme düzeni ispatlanmalı.

• Geçmişte icra takibi ya da hukuki işlem uygulanmış mı araştırılmalı.

Öneri:

Mümkünse kiracıyla birebir görüşme yaparak finansal durumu hakkında fikir sahibi olun.

3. Aidat ve Ortak Gider Riski

Risk:

Kiracı aidatları ödemezse, apartman yönetimi bu borcu mülk sahibinden talep edebilir.

Değerlendirme:

• Kiracının aidat ödeme durumu öğrenilmeli.

• Apartman yönetiminden “borcu yoktur” yazısı alınmalı.

• Aidatların bölgedeki ortalama seviyeye göre yüksek olup olmadığı kontrol edilmeli.

4. Kira Artış Potansiyeli ve Sözleşme Kısıtlamaları

Risk:

Kira artışı yasal sınırın da altında tutulmuş olabilir veya kira sabitlenmiş olabilir.

Değerlendirme:

• Sözleşmede belirtilen artış oranı incelenmeli.

• Yasal sınırlar ve TÜFE oranlarıyla kıyas yapılmalı.

• Kira sabitlenmişse, uzun vadede reel gelir azalabilir.

5. Amortisman Süresi (Yatırımın Geri Dönüşü)

Risk:

Kira geliri düşükse, yatırımın geri dönüş süresi uzar ve kârlılık düşer.

Değerlendirme:

• Yıllık kira geliri hesaplanmalı.

• Mülk satış fiyatına oranlanarak amortisman süresi (geri dönüş süresi) bulunmalı.

• Genelde 15 yıl altı süreler karlı, 20 yıl üstü süreler risklidir.

Örnek:

1.500.000 TL’ye alınan bir daire aylık 6.000 TL kira getiriyorsa yıllık gelir 72.000 TL’dir.

Amortisman süresi = 1.500.000 / 72.000 = 20,8 yıl

6. Vergisel Yükümlülükler

Risk:

Kira gelirinden kaynaklı vergiler, yıllık maliyetinizi artırabilir.

Değerlendirme:

• Gelir Vergisi Beyannamesi verilmesi gereken kira tutarları kontrol edilmeli.

• Kira gelirinden stopaj veya brüt-net farkları hesaba katılmalı.

• İstisna tutarları ve gider gösterme olanakları değerlendirilerek vergi planlaması yapılmalı.

7. Yeniden Kiralama Riski

Risk:

Kiracının mülkü boşaltması halinde yeni kiracı bulma süreci uzayabilir.

Değerlendirme:

• Bölgedeki kiralama hızları ve arz-talep dengesi analiz edilmeli.

• Mülkün konumu, ulaşım kolaylığı, bina yaşı gibi unsurlar yeni kiracı bulmada avantaj sağlar mı kontrol edilmeli.

• Gerekirse emlak danışmanlarından piyasa bilgisi alınmalı.

8. Bakım-Onarım ve Yıpranma Payı

Risk:

Kiracı çıktıktan sonra mülkün bakım-onarım maliyetleri yüksek olabilir.

Değerlendirme:

• Kiracının uzun süredir oturması durumunda daireyi görsel olarak inceleyin.

• Su, elektrik tesisatı, kombi, mutfak dolapları gibi demirbaşların durumu değerlendirilmelidir.

• Mülkün bakım masrafı varsa, satın alma maliyetine ek olarak hesaba katılmalı.

9. Kurumsal Kiracılar ve Kira Garantisi

Avantaj:

Eğer kiracı bir şirket veya marka zinciri ise kira geliri güvence altında olabilir.

Risk:

Kurumsal kiracılarla yapılan sözleşmeler bazen mülk sahibine sınırlı haklar tanıyabilir.

Değerlendirme:

• Sözleşmenin tarafı bir şirket mi?

• Teminat mektubu veya kira garantisi var mı?

• Erken çıkma ya da sözleşme fesih şartları incelenmeli.

10. Finansman Kullanımı ve Faiz Riski

Risk:

Kredi kullanılarak alınan mülklerde faiz oranları arttığında yatırımın maliyeti yükselebilir.

Değerlendirme:

• Kira geliri, kredi taksitlerini karşılıyor mu?

• Faiz oranları uzun vadeli planlara uygun mu?

• Kira ile kredi ödemesi arasında gelir-gider dengesi kurulmalı.

Profesyonel Destek Almanın Önemi

Kiracılı mülk alımında profesyonel destek almak, riskleri minimize eder. Özellikle:

• Gayrimenkul danışmanından piyasa değeri analizi

• Avukattan sözleşme ve yasal durum kontrolü

• Ekspertiz raporu ile mülk değerinin doğrulanması

Bu destekler sayesinde daha güvenli ve kârlı bir yatırım yapılabilir.

Sonuç: Kiracılı Mülk Alırken Dikkatli Olun!

Kiracılı bir mülk satın almak, birçok yatırımcı için cazip bir fırsattır. Ancak bu sürecin hem hukuki hem de finansal boyutları vardır ve dikkatli bir analiz gerektirir. Mülkü almadan önce kira sözleşmesinden kiracının profiline, tapu kayıtlarından vergisel yükümlülüklere kadar birçok başlık titizlikle incelenmelidir. Tüm bu unsurların bir araya gelmesiyle doğru ve kazançlı bir yatırım mümkün olur.